زمانی که حباب مسکن ایالات متحده بیش از یک دهه پیش ترکید، اقتصاد جهانی را به زانو درآورد. معلوم شد که رونق چند ساله مسکن در اوایل دهه 2000، اسکلت هایی را پنهان کرده بود. خریداران مسکن که از ترس از دست دادن سودهای قیمتی خانه تحریک شده بودند، بسیار فراتر از توان مالی خود بودند. و وام دهندگان غیور به افرادی که از لحاظ تاریخی واجد شرایط نبودند، وام مسکن (یا به عبارت بهتر، وام های رهن پایین) می دادند. با افزایش آن اعتبار، به رونق مسکن کمک کرد. با این حال، همانطور که بازار مسکن اصلاح شد، آن وام‌های بد یک بحران سلب مالکیت ایجاد کرد که بسیاری از بزرگترین شرکت‌های مالی کشور مانند بانک آمریکا و سیتی‌گروپ را به لبه پرتگاه کشاند.
به سرعت به امروز، جایی که بازار مسکن ایالات متحده بار دیگر در حال عبور از یک رونق تاریخی مسکن است. طی دو سال گذشته، قیمت مسکن در ایالات متحده 34. 4 درصد افزایش یافته است که شامل جهش 19. 8 درصدی در 12 ماه گذشته است. این افزایش 12 ماهه بیش از چهار برابر بیشتر از میانگین تاریخی سالانه (4. 6٪) است که از سال 1987 ثبت شده است. همچنین بسیار بالاتر از بزرگترین جهش قیمت 12 ماهه (14. 7٪) است که در سال های منتهی به بحران مالی 2008 ثبت شده است..
رونق مستمر مسکن ما باعث شده است که اقتصاددانان بیشتری به ترسناک ترین کلمه در املاک فکر کنند: «حباب». در ماه مارس، محققان بانک فدرال رزرو دالاس با انتشار مقاله‌ای تحت عنوان «نظارت بی‌درنگ بازار نشانه‌هایی از ایجاد حباب مسکن در ایالات متحده را می‌یابد»، باعث سردرگمی خانه‌سازان و کارگزاران املاک شد. محققان فدرال رزرو دالاس دریافتند که قیمت مسکن از اصول اقتصادی (یعنی درآمد خانوارها) جدا می شود. با این حال، اگر یک اصلاح مسکن اتفاق بیفتد، محققان فدرال رزرو دالاس فکر نمی کنند که باعث ایجاد مسائل کلان اقتصادی شود، مانند آنچه در آخرین حباب دیدیم. آن‌ها می‌نویسند برخلاف آخرین دور رفت، «ترازنامه‌های خانوار [امروز] شکل بهتری دارند و به نظر نمی‌رسد استقراض بیش از حد به رونق بازار مسکن دامن بزند».
با این حال، برخی از بازارهای مسکن منطقه ای ممکن است در حباب های کامل مسکن قرار گیرند. حداقل، بسیاری از بازارها در مقایسه با میانگین تاریخی خود قیمت های گزافی دارند. این چیزی است که فورچون پس از بررسی تجزیه و تحلیل ابتکار املاک در دانشگاه آتلانتیک فلوریدا به آن دست یافت. هر ماه، محققان دانشگاه محاسبه می‌کنند که قیمت مسکن در 100 بازار بزرگ مسکن آمریکا چقدر است.
به قول خودشان، اینطور است که محققان دانشگاه آتلانتیک فلوریدا برای خواندن تحلیل مسکن خود می‌گویند: «نمره مثبت نشان‌دهنده حق بیمه است، به این معنی که میانگین ملک در مترو بالاتر از قیمت ضمنی تاریخی خود فروخته می‌شود. نمره منفی نشان دهنده یک تخفیف است، به این معنی که میانگین ملک در مترو کمتر از قیمت ضمنی تاریخی خود به فروش می رسد.
بیایید به داده ها نگاه کنیم.
در آخرین مطالعه در ماه مارس، محققان دانشگاه آتلانتیک فلوریدا دریافتند که هر یک از 100 بازار بزرگ مسکن آمریکا نسبت به آنچه که بنیادهای اقتصادی موجود در بازار حمایت می کنند، قیمت بیشتری دارند. این شامل 44 بازار است که حداقل 30 درصد بیش از حد قیمت دارند و 13 بازار حداقل 50 درصد بیش از حد قیمت دارند.
گران ترین بازارها Boise (با 75٪) هستند. آستین (66٪)؛اوگدن، یوتا (63%)؛لاس وگاس (60%)؛و آتلانتا (60%). در میان رونق "کار از هر کجا" بیماری همه گیر، همه آن مکان ها شاهد هجوم ساکنان جدید بوده اند. این تا حدی توضیح می‌دهد که چرا قیمت مسکن در آنجا بسیار بالاتر از آنچه درآمدهای محلی می‌توانستند افزایش یافته است. همچنین این سوال را مطرح می‌کند: اگر رکود سال 2023 رخ دهد و کارفرمایان در نهایت قدرت اقتصادی برای بازگرداندن کارکنان به دفتر داشته باشند، آیا آن بازارهای مسکن در معرض خطر بیشتری برای اصلاح قیمت مسکن خواهند بود؟
برای یافتن بازارهای مسکن که نسبت به درآمد خانوارها قیمت مناسب‌تری دارند، فقط به دنبال مکان‌هایی باشید که در طول همه‌گیری شاهد مهاجرت کارگران بودند. نمونه موردی: متروهای نیویورک و سانفرانسیسکو به ترتیب تنها 3 و 13 درصد قیمت بیشتری دارند.
مارک زندی، اقتصاددان ارشد Moody's Analytics، رکود مسکن در سال آینده را پیش‌بینی نمی‌کند. با این حال، او می‌گوید بازارهای مسکن «بیش از ارزش‌گذاری شده» ممکن است شاهد کاهش 5 تا 10 درصدی قیمت مسکن در 12 ماه آینده باشند در حالی که رشد قیمت مسکن ملی به صفر می‌رسد. چرا؟او می‌گوید شوک اقتصادی ناشی از افزایش نرخ‌های وام مسکن در سال جاری، در نهایت باید نرخ رشد قیمت مسکن را مهار کند. ما در حال حاضر شاهد نشانه هایی از سرد شدن بازار مسکن هستیم.
در حالی که تحقیقات خود Moody's Analytics نشان می دهد که 96 درصد از بازارهای مسکن بیش از حد ارزش گذاری شده اند، زندی این را حباب مسکن نمی نامد. برای اینکه حباب مسکن باشد، هم نیاز به افزایش قیمت مسکن و هم سفته بازی در بازار دارد. برخلاف بازار مسکن دهه 2000 مبتنی بر FOMO، زندی فکر نمی‌کند که سفته‌بازی باعث رونق مداوم ما شود.
آنچه در مورد رونق مداوم مسکن قابل توجه است، شلاق است. همین دو سال پیش، بازار مسکن نسبت به درآمدها قیمت مناسبی داشت (نمودار بالا را ببینید). طبق محاسبات دانشگاه آتلانتیک فلوریدا، در مارس 2020، تنها 9 بازار مسکن بیش از 10 درصد بیش از حد قیمت داشتند. در آن زمان، Spokane, Wash. (با بیش از 26٪ قیمت گذاری شده) گران ترین بازار مسکن بود. از مارس 2022، Spokane اکنون 55٪ بیش از حد قیمت گذاری شده است - که حتی آن را در بین پنج بازار برتر قرار نمی دهد - در حالی که 90 بازار از 100 بازار بزرگ کشور 10٪ یا بیشتر گران هستند.
در نگاه اول، می توان تصور کرد که رکود کووید-19 اعداد مارس 2020 را کاهش داده است. این کار را نکرد. نسبت های ایجاد شده توسط محققان دانشگاه آتلانتیک فلوریدا اساساً در ژانویه 2020 مشابه مارس 2020 بود. به زبان ساده: مارس 2020 نقطه مرجع خوبی است.
تفاوت بین مارس 2020 و مارس 2022 نشان می دهد که بازار مسکن از نظر تاریخی تا چه حد در طول این همه گیری شدید بوده است. در عرض دو سال، ما از یک بازار مسکن معمولی به بازاری تبدیل شده‌ایم که از نظر تاریخی بیش از حد قیمت دارد.
برای یافتن بازار مسکن که شباهت زیادی به بازار فعلی دارد، باید به سال‌های منتهی به سقوط مسکن در سال 2008 سفر کنید. در مارس 2007، 99 مورد از 100 بازار بزرگ مسکن کشور بیش از حد قیمت گذاری شدند. 40 بازار حداقل 30 درصد و 19 بازار حداقل 50 درصد گران شدند.
در حالی که اعداد اصلی در مارس 2022 و مارس 2007 به طرز وحشتناکی مشابه هستند، یک تفاوت قابل توجه وجود دارد. در سال 2007، بسیاری از گران‌ترین بازارهای مسکن کشور در کالیفرنیا، نیویورک و فلوریدا بودند. این بار، فلوریدا تمرکز زیادی از بازارهای گران قیمت دارد، اما کالیفرنیا و نیویورک (که هر دو شاهد افزایش مهاجرت در طول همه گیری بوده اند) رتبه بسیار پایین تری دارند. بیشتر از لس آنجلس نگاه نکنید. در مارس 2007، 62 درصد بیش از حد قیمت گذاری شد. از مارس 2022، لس آنجلس 10٪ بیش از حد قیمت گذاری شده است.
آخرین حباب مسکن هر چیزی جز یکنواخت بود. با سقوط بازار مسکن در سال 2008، بازارهای گران قیمت مانند فینیکس و لاس وگاس کاملاً خرد شدند. نه تنها قیمت مسکن در آن بازارها رونق داشت، بلکه ساخت و سازهای جدید نیز رونق داشت. اما با رکود بازار، فینیکس و لاس‌وگاس با زیربخش‌های جدید و گسترده عرضه بیش از حد شدند. این مازاد عرضه قیمت مسکن را سریع‌تر کاهش داد و بحران سلب مالکیت در آن بازارها را بدتر کرد.
این بار، فونیکس و لاس وگاس بار دیگر در میان گران‌ترین بازارهای مسکن قرار دارند. در مارس 2007، فینیکس و لاس وگاس به ترتیب 59 و 72 درصد بیش از حد قیمت داشتند. در آخرین مطالعه دانشگاه آتلانتیک فلوریدا، این دو بازار به بالاترین سطح قبلی خود نزدیک می شوند. از مارس 2022، فینیکس 55 درصد گران شده است در حالی که لاس وگاس 60 درصد گران شده است. حتی بدتر: فونیکس بار دیگر در میان رهبران ایالات متحده برای ساخت و سازهای جدید قرار دارد. اگر تصحیح مسکن صورت گیرد، فونیکس به سرعت ممکن است بیش از حد عرضه شود.
اگر تشنه اطلاعات بیشتر مسکن هستید، من را در توییتر در @NewsLambert دنبال کنید.
برای لیست ایمیل ویژگی های Fortune ثبت نام کنید تا بزرگترین ویژگی ها، مصاحبه های اختصاصی و تحقیقات ما را از دست ندهید.
